Niemal każde miasto w Polsce boryka się z nierównomiernym rozlewaniem się zabudowy mieszkaniowej. Firmy deweloperskie często budują osiedla na kilkaset, a nawet kilka tysięcy rodzin, bez niezbędnej infrastruktury, dróg, sklepów, szkół i obiektów użyteczności publicznej. Niebawem ma się to zmienić, bo Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowuje największą od wielu lat reformę w tym zakresie. Ma ona zabezpieczyć polską urbanistykę przed zjawiskiem wymuszania przez inwestorów wydawania warunków zabudowy, tzw. wuzetek. Według wielu specjalistów, ma to uchronić wiele miast przed patodeweloperką. – Na reformę planowania przestrzennego z prawdziwego zdarzenia czekamy już od kilkunastu lat. Mam nadzieję, że teraz ją skutecznie przeprowadzimy, bo problemy, które narastają od długiego czasu, blokują prawidłowy rozwój wielu gmin w Polsce – powiedział podczas spotkania z dziennikarzami Piotr Uściński, wiceminister rozwoju i technologii odpowiedzialny za budownictwo.

30 lat planowania

Prawo o miejscowym zagospodarowaniu przestrzennym swoimi korzeniami sięga początku lat 90. Niestety, po prawie 30 latach obowiązywania ustawy, która została znowelizowana w 2003 r., efekty są mizerne. Dotychczas miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego objętych jest niecałe 30% powierzchni Polski.

Pierwotnie decyzja o wprowadzeniu „wuzetek” miała być instrumentem pomocniczym, stosowanym jako wyjątek na obszarach, gdzie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przyjętym standardem w krajach rozwiniętych jest bowiem, że jeżeli nie obowiązuje plan, to nic na danym obszarze nie może zostać zbudowane. W związku z niewielkim pokryciem terytorium kraju planami zagospodarowania rząd w 2003 r. wyszedł jednak z założenia, że takie rozwiązanie doprowadziłoby do paraliżu inwestycyjnego, i wprowadził decyzję o warunkach zabudowy w takiej formie, w której istnieje obecnie. Tym samym „wuzetka” stała się głównym instrumentem „planowania” przestrzennego w Polsce.

Obecnie ok. 50% inwestycji w całej Polsce powstaje dzięki „wuzetkom”, czyli przepisom, które miały być jedynie przejściową protezą dla urbanistyki w naszym kraju. Teraz to się zmieni. Nowelizacja ustawy trafiła już do rządu. – Przygotowane przepisy poddajemy konsultacjom społecznym i uzgodnieniom międzyresortowym, aby wypracować kompleksowy projekt zmian – poinformował min. Uściński.

Paraliż samorządów

Nowelizacja ustawy ma obowiązywać od stycznia 2023 r. Warunki zabudowy będą zależeć już nie od widzimisię urzędnika czy dewelopera, tylko od planu ogólnego przyjętego przez samorząd po konsultacjach społecznych. Ponadto opłata planistyczna ma przestać być tylko fikcją. – Byłem przez wiele lat samorządowcem i wiem, z jakimi problemami zmagają się gminy w Polsce. Gdy w 2003 r. byłem radnym gminy w podwarszawskich Ząbkach, wchodziło nowe prawo. Byliśmy dumni, że już wtedy opracowaliśmy miejscowy plan zagospodarowania dla całej gminy. Ale z perspektywy lat widzę, że każda próba zmian przyjętego wówczas planu jest bardzo trudna, co niestety, też skutecznie utrudnia rozwój gminy – zauważył min. Uściński.

Inne gminy nie przyjęły planów, bo miały problem z mieszkańcami. Partycypacja społeczeństwa i różne konsultacje powodowały, że prace przeciągały się w nieskończoność. W efekcie większość gmin nadal nie ma miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla całego obszaru. Dlatego też wciąż obowiązują słynne „wuzetki”, które wymuszają na gminach decyzje wbrew woli mieszkańców i władz samorządowych. – Upraszczamy procedury dla gmin. Zamiast przygotowania studium uwarunkowań, które jest kosztownym dokumentem do opracowania, wprowadzamy plany ogólne. Wszystkie gminy będą musiały przygotować swój plan do końca 2025 r., na co dostaną środki z Krajowego Planu Odbudowy – wskazuje min. Uściński.

Koniec z „wuzetkami”

Założenia reformy planowania ładu przestrzennego mają ten walor, że zmiany są stosunkowo proste i mają konkretne ramy czasowe. Następnym krokiem, po przygotowaniu planu ogólnego, ma być uproszczony plan miejscowy, który w zależności od potrzeb będzie można później łatwo korygować. Co najważniejsze, po 1 stycznia 2026 r. każda „wuzetka” wydawana przez gminę będzie musiała być zgodna z planem ogólnym. – Każda gmina dostanie ten instrument do ręki już w 2023 r., wystarczy, że się pospieszy z przygotowaniem planu ogólnego. Dzięki temu samorządy już wtedy będą mogły skutecznie ograniczyć wydawanie „wuzetek”, które nie będą pasowały do wizji rozwoju nawet małej gminy czy miasta – powiedziała Anna Michalik, wicedyrektor Departamentu Planowania Przestrzennego w Ministerstwie Rozwoju i Technologii.

Zmiany w wydaniu decyzji ws. „wuzetek” nie tylko poprawią rozwój polskich miast i miejscowości, ale także sprawią, że inwestycje budowlane będą lepiej służyć lokalnej społeczności, oraz obniżą koszty ich eksploatacji. Do tej pory prowizoryczne prawo sprawiało, że prawie każdy budował tam, gdzie chciał, a obowiązek doprowadzenia infrastruktury, zapewnienia edukacji spoczywał na gminie. To generowało uspołecznienie kosztów niekontrolowanego rozlewnia się zabudowy, niepotrzebne straty energetyczne, konieczność doprowadzania kanalizacji oraz innych mediów. – Chodzi tu przede wszystkim o przeciwdziałanie budowaniu „w szczerym polu”, co skutkuje częstym wymuszaniem na gminach dodatkowych inwestycji związanych z komunikacją, infrastrukturą społeczną i techniczną. Zgodnie z ustawą z 2003 r. „wuzetki” miały być wykorzystywane w drodze wyjątku, a stały się zjawiskiem powszechnym i często powodowały przy tym chaos przestrzenny – podkreśliła Anna Michalik.

Zysk dla mieszkańców

Szykowane zmiany to bardzo poważna reforma systemu planowania przestrzennego, która może nieść ze sobą kolosalne zmiany dla mieszkańców, urzędników oraz deweloperów, ale przede wszystkim dla miejskiej i gminnej przestrzeni. Z zapowiedzi Ministerstwa Rozwoju i Technologii wynika, że usprawnione ma też zostać sporządzanie zintegrowanego planu inwestycyjnego, który będzie uszczegółowiać plan ogólny gminy. Resort wprowadzi też rejestr urbanistyczny; jest on częścią dalszej cyfryzacji aktów planistycznych, który ma być wprowadzony w styczniu 2026 r.

Nowe przepisy mają dać realną możliwość pobierania od deweloperów tzw. opłaty planistycznej, co dotąd bardzo często było omijane przez inwestorów. Teraz deweloper będzie musiał zapłacić, a gmina będzie mogła pieniądze przeznaczyć np. na wykup terenów zielonych. Jest duża szansa, że dzięki tym zmianom gminy będą mogły lepiej planować swój rozwój, a nierzadko w ogóle zapanować nad nowymi inwestycjami. Mieszkańcy zyskają ochronę cennych terenów i lepszy dostęp do usług publicznych, a inwestorzy będą mogli efektywnie i transparentnie współpracować z lokalnymi samorządami.